Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — что это

Доброго времен суток, уважаемые читатели проекта Тюлягин! В этой статье про инвестиции в недвижимость мы поговорим об инвестиционных фондах недвижимости, также известных как REIT. Вы узнаете что такое REIT и что под ними понимается, как они устроены и работают, какие основные типы бывают и как в них инвестировать. Также затронем плюсы и минусы REIT фондов, примеры и риски мошенничества. Об этом и другом в статье далее.

Содержание статьи:

Что такое инвестиционный фонд недвижимости (REIT)?

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость. Созданные по образцу паевых (взаимных) инвестиционных фондов, REIT объединяют капитал многочисленных инвесторов. Это позволяет индивидуальным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость — без необходимости покупать, управлять или финансировать какую-либо недвижимость самостоятельно.

Как работают REIT

Конгресс США учредил REIT в 1960 году в качестве поправки к расширению акцизного налога на сигары. Это положение позволяет инвесторам покупать акции в портфелях коммерческой недвижимости — то, что ранее было доступно только богатым людям и через крупных финансовых посредников.

Недвижимость в портфеле REIT может включать жилые комплексы, дата-центры, медицинские учреждения, отели, инфраструктуру — в виде оптоволоконных кабелей, вышек сотовой связи и трубопроводов энергоснабжения — офисные здания, торговые центры, склады самообслуживания, лесные массивы и склады.

В целом REIT специализируются на определенном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT могут иметь в своем портфеле различные типы недвижимости, например REIT, который состоит как из офисной, так и из торговой недвижимости.

Многие REIT публично торгуются на крупных фондовых биржах, и инвесторы могут покупать и продавать их, как акции, в течение торговой сессии. Эти REIT обычно торгуются в больших объемах и считаются очень ликвидными инструментами.

Что считается REIT?

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: REIT арендует помещения и собирает арендную плату за недвижимость, а затем распределяет этот доход в качестве дивидендов среди акционеров. Ипотечные REIT не владеют недвижимостью, а финансируют ее. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям.

Чтобы квалифицироваться как REIT, компания должна соответствовать определенным положениям Налогового кодекса США (IRC). Эти требования включают в себя владение недвижимостью, приносящей доход, в первую очередь на длительный срок, а также распределение доходов между акционерами. В частности, для получения статуса REIT компания в США должна соответствовать следующим требованиям:

Инвестируйте не менее 75% общих активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские обязательства США.
Получайте не менее 75% валового дохода от аренды, процентов по ипотечным кредитам для финансирования недвижимости или продажи недвижимости.
Выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционеров каждый год.
Быть юридическим лицом, которое подлежит налогообложению как корпорация.
Управляться советом директоров или попечителями
Иметь не менее 100 акционеров после первого года существования
Не более 50% акций принадлежит пяти или менее физическим лицам

Сегодня, по оценкам, совокупные активы REIT составляют около 3 триллионов долларов США. Публично торгуемые акции REIT составляют 2 триллиона долларов. В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи.

Типы REIT

Существует три типа REIT:

Рентные или долевые REIT. Большинство REIT являются рентными (или долевыми) REIT, которые владеют и управляют доходной недвижимостью. Доходы формируются в основном за счет арендной платы (а не за счет перепродажи собственности).
Ипотечные REIT. Ипотечные REIT дают в кредит деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотеку и кредиты, либо косвенно через приобретение ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Их доходы формируются в основном за счет чистой процентной маржи — разницы между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.
Гибридные REIT. Эти REIT используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.

Тип REIT	Холдинг
Рентные или долевые	Владеет недвижимостью, приносящей доход, и управляет ею
Ипотечные	Держит ипотеку на недвижимость
Гибридные	Владеет недвижимостью и ипотекой

REIT могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и удерживаются:

Публично торгуемые REIT. Акции публично торгуемых REIT котируются на национальной фондовой бирже, где их покупают и продают индивидуальные инвесторы. В США они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC).
Публичные внебиржевые REIT. Эти REIT также зарегистрированы в SEC, но не торгуются на национальных биржах ценных бумаг. В результате они менее ликвидны, чем публично торгуемые REIT. Тем не менее, они, как правило, более стабильны, потому что не подвержены рыночным колебаниям.
Частные REIT. Эти REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуются на национальных фондовых биржах. Как правило, частные REIT могут продаваться только институциональным инвесторам.

Как инвестировать в REIT

Вы можете инвестировать в публично торгуемые REIT, а также в взаимные инвестиционные фонды REIT и биржевые фонды REIT (ETF), покупая акции через брокера. Вы можете купить акции не торгуемого REIT через брокера или финансового консультанта, который участвует в предложении не торгуемого REIT.

REIT также включаются во все большее число инвестиционных планов с установленными выплатами и с установленными взносами. По оценкам исследовательской фирмы REIT из Вашингтона, около 87 миллионов американских инвесторов владеют REIT за счет своих пенсионных сбережений и других инвестиционных фондов.

В результате деятельности REIT в 2019 году дивидендный доход составил 69 миллиардов долларов (по последним доступным данным).

В США существует более 225 публично торгуемых REIT, а это значит, что вам нужно будет сделать некоторый самостоятельный анализ, прежде чем вы решите, какой REIT покупать. Обязательно изучите управленческую команду REIT и послужной список — и узнайте, как они получают вознаграждение. Если это вознаграждение, основанное на результатах, скорее всего, они будут усердно работать, чтобы выбрать правильные инвестиции и выбрать лучшие стратегии.

Конечно, также неплохо посмотреть на цифры, такие как ожидаемый рост прибыли на акцию и текущая дивидендная доходность. Особенно полезный показатель — это операционные фонды REIT (FFO), которые рассчитываются путем добавления амортизации к прибыли и последующего вычитания прибыли от продаж.

В России есть собственный вариант REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи.

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле, потому что они могут предложить сильные, стабильные годовые дивиденды и потенциал для долгосрочного прироста капитала. Показатели общей доходности REIT за последние 20 лет превзошли индекс S&P 500, другие индексы и уровень инфляции. Как и все инвестиции, REIT имеют свои преимущества и недостатки.

С положительной стороны, REIT легко покупать и продавать, как и большинство сделок на публичных биржах, — функция, которая смягчает некоторые из традиционных недостатков недвижимости. С точки зрения результативности, REIT предлагают привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток. Кроме того, присутствие в сфере недвижимости может быть полезным для портфеля, поскольку оно обеспечивает диверсификацию и доход на основе дивидендов, а дивиденды часто выше, чем вы можете получить с другими инвестициями.

С негативной стороны, REIT мало что предлагают с точки зрения прироста капитала. В рамках своей структуры они должны возвращать инвесторам 90% дохода. Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода можно реинвестировать обратно в REIT для покупки новых холдингов. Другим недостатком является то, что дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход, а некоторые REIT имеют высокие комиссии за управление и транзакции.

Плюсы

Ликвидность
Диверсификация
Прозрачность
Стабильный денежный поток за счет дивидендов
Привлекательная доходность с поправкой на риск

Минусы

Низкий рост
Дивиденды облагаются налогом как обычный доход
Подвержен рыночному риску
Возможность высоких комиссий за управление и транзакции

REIT Мошенничество

Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) рекомендует инвесторам опасаться любого, кто пытается продать REIT, не зарегистрированные в SEC. Он сообщает, что «Вы можете проверить регистрацию как публично торгуемых, так и неторгуемых REIT через систему EDGAR SEC. Вы также можете использовать EDGAR для просмотра годовых и квартальных отчетов REIT, а также любого проспекта размещения».

Также рекомендуется обратиться к брокеру или инвестиционному консультанту, который рекомендует REIT. У SEC есть бесплатный инструмент поиска, который позволяет вам узнать, имеет ли инвестиционный профессионал лицензию и регистрацию.

Примеры REIT из реального мира

Еще одно соображение при выборе REIT — это посмотреть на наиболее популярные секторы рынка недвижимости. Какие в целом быстро развивающиеся секторы экономики можно задействовать с помощью недвижимости? Например, здравоохранение — одна из самых быстрорастущих отраслей в США, особенно в плане роста медицинских зданий, амбулаторных центров, учреждений по уходу за престарелыми и пенсионных сообществ.

Несколько REIT сосредоточены на этом секторе. Healthpeak Properties — ранее HCP — является одним из примеров. По состоянию на 12 сентября 2021 года его рыночная капитализация составляла 19 миллиардов долларов США, при этом ежедневно обращалось около 3.8 миллионов акций. Его портфель сосредоточен на трех основных классах активов: медико-биологические учреждения, медицинские кабинеты и жилье для престарелых.

Резюме

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — это компания, которая владеет, управляет или финансирует приносящую доход недвижимость.

REIT генерируют стабильный поток доходов для инвесторов, но мало что предлагают в плане прироста капитала.

Большинство REIT торгуются на открытом рынке как акции, что делает их очень ликвидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость).

REIT инвестируют в недвижимость большинства типов, включая многоквартирные дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, отели, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и склады.

В России есть собственный аналог REIT — закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Вкладчики отдают свои деньги фонду в доверительное управление, взамен получая ценные бумаги — паи.

А на этом сегодня все про REIT — Инвестиционный фонд недвижимости. Надеюсь статья оказалась для вас полезной. Делитесь статьей в социальных сетях и мессенджерах и добавляйте сайт в закладки. Успехов и до новых встреч на страницах проекта Тюлягин!